تعمیرات چگونه ما را به درآمد می رساند؟ | سری دوم

تأمین مالی یک مشکل اصلاح و گران است و اکثر سرمایه گذاران پول نقد ندارند. برخی از سرمایه گذاران ممکن است بتوانند برای یک یا دو ملک پول نقد پرداخت کنند ، اما بیشتر ما نیاز به گرفتن وام داریم. پول سخت یک روش معمول برای تأمین هزینه های تلنگر است ، اما می تواند 4 امتیاز (درصد از قیمت خرید) پیش از هزینه و تا 18 درصد سود برای شما داشته باشد. من از یک وام دهنده نمونه کارها استفاده می کنم که 1٪ هزینه مبدا و 5.25٪ از پولم را می گیرد و به 25٪ پیش پرداخت نیاز دارد.

هر اصلاح و تلنگر هزینه های مختلفی دارد. بعضی از خانه ها HOA دارند و بعضی دیگر هیچ کدام. ایالت های مختلف برای مالیات بر دارایی مقادیر مختلفی در نظر گرفته اند. مناطق مختلف به مقادیر مختلفی از نگهداری نیاز دارند. هزینه های بیمه نیز از نظر ایالت ، شرکت و خانه متفاوت است.

هزینه های فروش نیز بسته به خانه متفاوت خواهد بود. بسیاری از خریداران نیاز به پرداخت هزینه های بسته شدن توسط فروشنده دارند که می تواند 3٪ یا بیشتر از قیمت فروش باشد و شما باید به یک مشاور املاک بپردازید. شما باید بسته به محل زندگی خود بیمه عنوان ، هزینه بسته شدن یا وکالت را پرداخت کنید.

شما باید از هزینه های اقلام در منطقه خود بدانید. اگر هزینه های مالی را اشتباه قضاوت کنید ، این می تواند تمام سود شما را از بین ببرد.

چه مدت طول می کشد تا اصلاح و تلنگر انجام شود؟

تصور غلط دیگری در مورد رفع مشکل و ورق زدن این است که می توان آن را به سرعت انجام داد. علی رغم تجربه من ، فروش یک تلنگر ممکن است 6 ماه یا بیشتر طول بکشد.

هفته ها طول می کشد تا یک پیمانکار به صف شود ، معمولاً حداقل یک ماه برای انجام کامل تعمیرات ، یک ماه برای یافتن خریدار و یک ماه دیگر برای بستن معامله طول می کشد. اگر بهترین دلار را دارید ، با بهترین سناریو می توانید در مدت 4 ماه یک خانه را ورق بزنید.

اگر پیمانکار شما مدت بیشتری طول بکشد ، فروش آن بیشتر طول می کشد یا قرارداد از بین می رود ، دستیابی به آن شش ماه آسان است. هرچه یک تلنگر بیشتر داشته باشید ، بهره ، هزینه های حمل و تعمیر و نگهداری بیشتری خواهید داشت. همیشه تصور کنید ملکی بیش از آنچه فکر می کنید خواهید داشت.

آیا باید به امید قدردانی فیکس و تلنگر بخرید؟

وقتی خانه ها را تعمیر و تلنگر می کنم ، هرگز خانه ای خریداری نمی کنم که برای افزایش ارزش به آن احتیاج داشته باشد. در بسیاری از مناطق (سانفرانسیسکو) شاهد افزایش چشمگیر قیمت ها هستیم و ممکن است خرید معامله ای حاشیه ای و کسب درآمد با نگه داشتن آن تا زمان افزایش قیمت در بازار امکان پذیر باشد. بسیاری از سرمایه گذاران از این روش قبل از آخرین سقوط بازار و زمانی که قیمت ها کاهش یافت ، بسیاری از مشکلات را به دلیل ورشکستگی ورق کوه ثابت کردند.

منطقه من در شمال کلرادو نیز در طول بحران شاهد کاهش قیمت بود ، اما من همچنان به بازارهای خوب و بد خانه ها نگاه می کردم. اگر خانه ها را با قیمت مناسب خریداری کنید ، در صورت پایین آمدن قیمت ها هنوز می توانید درآمد کسب کنید. اگر برای یک تلنگر هزینه زیادی بپردازید و بازار به چرخش خود ادامه دهد ، ممکن است خود را در انبوهی از مشکلات قرار دهید. اینجاست که باید مراقب خانه ها باشید.

چگونه معاملات را برای اصلاح و تلنگر پیدا می کنید؟

یکی از سخت ترین کارها هنگام تعمیر و ورق زدن خانه ها خرید ارزان خانه ها برای کسب سود است. من می خواهم حداقل 25000 دلار از طریق تلنگر خود بدست آورم و این سود براساس ارزش فعلی بازار است.

این باعث تعجب بسیاری از افراد می شود ، اما من 95٪ از دارایی های خود را از MLS خریداری می کنم. من از سرمایه گذاران می شنوم که به من می گویند بازار کلرادو برای رفع اشکال مرده است ، اما من اکنون 9 مورد دارم و ده مورد را در سال 2013 به پایان رساندم. رقابت زیادی در MLS وجود دارد ، اما اگر بدانید که چه کاری انجام می دهید همچنان می توانید معاملات انجام دهید !

در اینجا چند نکته برای دریافت معاملات عالی از MLS آورده شده است:

قبل از ارائه پیشنهاد ، بالاترین قیمتی را که می توانید برای بدست آوردن پول کافی بپردازید بدانید. اگر پیشنهادی کم ارائه می دهید ، ممکن است برای مذاکره به اتاق تکان دهنده ای نیاز داشته باشید.

اگر مورد زیادی به بازار آمد ، در اسرع وقت یک پیشنهاد عالی ارائه دهید. من نماینده هستم و در کمتر از دو ساعت می توانم پیشنهادی ارائه دهم که می بینم فروش زیادی عرضه می شود. من با اولین کسی که پیشنهادی را ارائه می دهم معاملات زیادی را انجام داده ام.

اگر در بالاترین و بهترین شرایط قرار دارید ، بهترین پیشنهاد خود را ارائه دهید! من پیشنهاد خود را در بالاترین و بهترین قیمت لیست قرار نمی دهم. من آن را براساس چه قیمتی که برای بدست آوردن سود 25000 دلاری خود باید پرداخت کنم ، تأسیس می کنم. من گاهی 10 تا 15 درصد بیشتر از قیمت لیست و بار دیگر کمتر از قیمت لیست پیشنهاد می دهم. فکر نکنید زیرا یک خانه ارزان قیمت است که می توانید آن را بدزدید بدون اینکه سرمایه گذار دیگری پیشنهاد بالاتری ارائه دهد.

به دنبال خانه هایی باشید که بیش از 60 روز برای فروش بوده اند. فروشندگانی با خانه هایی که مدت زمان طولانی در بازار بوده اند ، احتمالاً پیشنهاد کمتری را می پذیرند. وقتی می گویم کم ، منظورم حدود 20٪ کمتر از قیمت لیست است. اگر خانه ای به وضوح گران قیمت باشد و این دلیل شده است که در خانه به بازار عرضه شده است ، وقت خود را برای آن تلف نمی کنم. من به دنبال خانه هایی هستم که با ارزش بازار یا کمی در زیر فهرست شده باشند.

جستجوی خود را به انواع خاصی از خواص محدود نکنید. برخی از سرمایه گذاران فقط می خواهند REO بخرند ، اما من REO ها ، فروش کوتاه ، فروش املاک و فروش عادی را به صورت ثابت و سریع خریداری کرده ام. یافتن REO ها سخت است و بسیاری از معاملات من لیست های سنتی بوده که به کار یا فروش سریع نیاز داشته است.

پیشنهاد خود را تا آنجا که ممکن است جذاب کنید. وجه نقد پادشاه است و اکثر فروشندگان پول نقد را ترجیح می دهند ، زیرا بسته شدن یک معامله نقدی بیشتر از یک معامله مالی است.